Ensayo sobre los expedientes por parte del registrador de títulos (Santiago, Rep Dom) (página 2)

"Santiago de los Caballeros cuenta
con el más moderno Palacio de Justicia del país,
considerado como el más moderno, más hermoso, el
más amplio y el más funcional de todos los de su
género, no sólo en la República Dominicana,
sino en toda la región, ubicado dentro del área que
abarca la manzana formada por las calles 3 y 4 del Ensanche
Román y las Avenidas Mirador del Yaque o de
Circunvalación y 27 de Febrero, en la parte baja de la
ciudad, ocupando 25,000 metros cuadrados, habrá de incidir
favorablemente tanto en el aspecto urbanístico de este
importante sector como en el valor de los inmuebles radicados en
el mismo". [10]

Como consecuencia de esto, la Provincia de
Santiago ha logrado una amplia mejoría en el aspecto
organizacional de la justicia en los tiempos actuales, ya que
cuenta con una de las más modernas infraestructuras que
permite la ubicación adecuada de las diversas instancias
que componen el engranaje judicial, permitiendo así
impartir una sana justicia.

Como en todo Departamento Judicial existe
un juzgado de primera instancia ordinario que puede ser con
plenitud de jurisdicción o que esté dividido en
cámaras civil y/o comercial y penal.

Los tribunales de primera instancia son
tribunales unipersonales de primer grado de derecho común,
y conjuntamente con los Juzgados de Trabajo, Los Tribunales de
Tierras de Jurisdicción Original, los Tribunales de
Niños, Niñas y Adolescentes y los Juzgados de
Instrucción ocupan la tercera jerarquía de los
tribunales.

La competencia territorial del Juzgado de
Primera Instancia, comprende un sólo Distrito Judicial o
Provincia.

En los principales distritos judiciales
están divididos en Cámara Penal y en Cámara
Civil y Comercial que también conoce de asuntos incluyendo
la materia Laboral en aquellos Distritos Judiciales en donde no
funcionan Juzgados Laborales. Pueden funcionar con plenitud de
jurisdicción, caso en el cual conocen los asuntos de todas
las materias antes señaladas.

Son atribuciones de los Juzgados de Primera
Instancia: Conocer, en sus respectivas materias, todos los
asuntos que no estén expresamente atribuidos por la ley a
ningún tribunal especial; Conocer de las apelaciones de
las sentencias dictadas por los Juzgados de Paz en las materias
Penal, Civil y Comercial y Laboral.

Las decisiones de los Juzgados de Primera
Instancia adoptan la modalidad de Sentencias que pueden ser
recurridas en Apelación por ante la Corte de
Apelación del Departamento Judicial en el que estén
comprendidos, en las materias correspondientes.

Los Juzgado de Primera Instancia se
Clasifican por materias: La Cámara Civil y Comercial del
Juzgado de Primera Instancia y la Cámara Penal del Juzgado
de Primera Instancia son los llamados tribunales de derecho
común, que conocen de todos los asuntos, en materia civil,
comercial y penal que no estén atribuidos expresamente por
ley a ningún otro tribunal. Es un tribunal unipersonal
elegido por la Suprema Corte de Justicia.

Los Juzgados de Instrucción
constituyen el primer grado en la jurisdicción de
instrucción cuando el hecho tiene las
características de crimen.

Están integrados por un solo juez,
elegido por la Suprema Corte de Justicia. Son atribuciones de los
Juzgados de Instrucción instruir y calificar los procesos
de que son apoderados por el Ministerio Público cuando el
hecho tiene las características de crimen.

Según el Nuevo Código
Procesal Penal, en su artículo 73, señala todas las
atribuciones de los Jueces de los Juzgados de la
Instrucción, al especificar que:

"Corresponde a los jueces de la
instrucción resolver todas las cuestiones en la que la ley
requiere la intervención de un juez durante el
procedimiento preparatorio, dirigir la audiencia preliminar,
dictar las resoluciones pertinentes y dictar sentencias conforme
a las reglas del procedimiento
abreviado"[11]

Las decisiones de los Juzgados de
Instrucción adoptan la modalidad de autos, que pueden ser
recurridos ante la Cámara de
Calificación.

Tienen además la facultad para
dictar mandamientos y ordenes, y enviar la causa a un tribunal
criminal para que sea juzgado conforme a las leyes. Cuando no
existen cargos suficientes de culpabilidad, dispone que " no ha
lugar" a la causa y ordena que el detenido sea puesto
inmediatamente en libertad.

Los Juzgados de Trabajo constituyen el
primer grado de jurisdicción en materia Laboral.
Están integrados por un solo juez, elegido por la Suprema
Corte de Justicia y por dos vocales escogidos preferentemente de
sendas nóminas formadas por los empleadores y
trabajadores.

Sólo existen Juzgados de Trabajo en
los principales distritos: el Distrito Nacional, Santiago, San
Francisco de Macorís, San Pedro de Macorís, San
Cristóbal, La Vega, Bonao, Moca, Cotuí, El Seybo,
Romana y Puerto Plata.

Si en un Distrito Judicial no hay Juzgado
de Trabajo le corresponde conocer los asuntos relacionados a esta
materia a la Cámara Civil y Comercial del Juzgado de
Primera Instancia correspondiente, o en su defecto al Juzgado de
Primera Instancia.

En casos particulares, como el del Distrito
Nacional pueden estar divididos en Salas, caso en el cual cada
una es competente territorialmente para conocer los asuntos
asignados por el Presidente del Juzgado.

Asimismo, estos tribunales actúan
como tribunales de conciliación en las demandas que se
establecen entre empleadores y trabajadores o entre trabajadores
solos.

Del mismo modo, actúan en todos los
casos relacionados con la aplicación de las leyes y
reglamentos de trabajo, o de la ejecución de contratos de
trabajo, excepto en este último caso cuando las demandas
tengan por objeto modificar las condiciones de trabajo,
así como cuando se trate de calificar las huelgas o los
paros.

Las decisiones de los Juzgados de Trabajo
adoptan la modalidad de Sentencias que pueden ser recurridas en
Apelación cuando su cuantía exceda del valor
equivalente a diez salarios mínimos o su cuantía
sea indeterminada.

Los Tribunales de Tierras de
Jurisdicción Original son tribunales unipersonales,
regidos por la Ley Número, 108-05, sobre Registro
Inmobiliario y sus modificaciones correspondientes.

Por tal razón, estos tribunales se
consideran ser tribunales de excepción. Existen tantos
Jueces de Jurisdicción Original como necesarios sea y la
Ley de Gastos Públicos lo permita. Cuando los Jueces de
Jurisdicción Original son designados debe indicarse la
residencia permanente de aquéllos que han de actuar fuera
de Santo Domingo, teniendo todas las facultades que confiera la
ley al Tribunal Superior de Tierras de su Departamento,
exceptuando las enunciadas por la ley.

Los Tribunales de Niños,
Niñas y Adolescentes constituyen el primer grado de
jurisdicción en la materia de Niños, Niñas y
Adolescentes, de conformidad con la Ley número 136-03, que
instituye el Código para la Protección de
Niños, Niñas y Adolescentes.

Estos tribunales están integrados
por un sólo juez, elegido por la Suprema Corte de
Justicia, que es la más alta autoridad disciplinaria sobre
todos los miembros de Poder Judicial. Sólo en caso de que
el Juez del Tribunal de Niños, Niñas y Adolescentes
cometieren una falta grave, puede ser destituido previo a la
celebración de un Juicio Disciplinario por parte de la
Suprema Corte de Justicia.

El Juez del Tribunal de Niños,
Niñas y Adolescentes puede ser reemplazado por un Juez de
Paz del mismo Distrito Judicial, previa solicitud del Presidente
de la Corte de su Departamento cuando el mismo se encuentre
ausente o tenga impedimento de salida.

La competencia territorial de los
Tribunales de Niños, Niñas y Adolescentes comprende
un sólo el Distrito Judicial o la Provincia. Los
Tribunales de Niños, Niñas y Adolescentes tienen
competencia de oficio, competencia de familia y competencia
correccional.

Las decisiones de los Tribunales de
Niños, Niñas y Adolescentes en lo tutelar y
correccional, adoptan la modalidad de resoluciones definitivas
que pueden ser recurridas en Apelación por ante la Corte
de Apelación de Niños, Niñas y Adolescentes
del Departamento Judicial en el que estén
comprendidos.

1.3 Jurisdicción
Inmobiliaria

1.3.1 Origen

La Orden Ejecutiva 511, de fecha 1 de julio
de 1920, surge con el propósito de solucionar todo lo
relativo a las tierras comuneras, así como organizar un
verdadero sistema de registro de propiedad inmobiliaria que
constituía un verdadero desastre a la economía
nacional, a la estabilidad social y al buen crédito de la
nación.

Además de establecer un tribunal
especializado para aplicar dicha ley. Sin embargo, a pesar de
estar contemplado en esta Orden, este tribunal no surge sino
hasta la promulgación de la Ley de Registro de Tierras
No.1542, del 11 de octubre de 1947, la cual pone a su cargo su
aplicación.

Esta Orden Ejecutiva crea el Sistema
Torrens para el registro y transmisión de la propiedad en
el país y caracterizado por los principios de legalidad,
autenticidad y especialidad. Así, la Ley de Registro de
Tierras, que recoge la referida Orden, tiene como objetivo
principal el registro de todos los terrenos que forman parte del
territorio nacional, así como las mejoras construidas
sobre los mismos.

Álvarez Sánchez, al referirse
al motivo de importancia del Sistema Torrens en el país,
expresa que:

"La implantación de este sistema
no fue movido únicamente con el propósito de
organizar un método realmente científico y seguro
para el registro de las tierras y sus mejoras, sino
además, con el fin de resolver el problema de los terrenos
comuneros que afectaba a todo el país y que
constituía un verdadero desastre y caos profundamente
perjudicial a la economía nacional, a la estabilidad
social y al buen crédito de la nación, ya que
personas inescrupulosas se habían dado a la tarea de hacer
una provechosa industria de la fabricación de
títulos o acciones de pesos falsos, sobre todo en la
Región Este del
país."[12]

Lo planteado por el autor revela el intento
del legislador de crear las bases para un sistema de registro de
tierras coherente y seguro en lo referente a la propiedad
inmobiliaria, a fin de evitar actuaciones dolosas de parte de
inescrupulosos. El Tribunal de Tierras, creado por la Ley de
Registro de Tierras No.1542, del 11 de noviembre de 1947, es el
organismo judicial con capacidad para aplicar la ley en materia
de tierras. Es un tribunal creado exclusivamente con el fin de
registrar todos los terrenos que constituyen el territorio de la
República Dominicana, las mejoras construidas o fomentadas
sobre los mismos, y los otros derechos reales que puedan
afectarlo.

1.3.2 Composición de la
jurisdicción Inmobiliaria

La Jurisdicción Inmobiliaria
está compuesta por los siguientes
órganos:

1.3.2.1 Tribunales Superiores de
Tierras

Los tribunales superiores de tierras son
tribunales colegiados compuestos por no menos de cinco (5) jueces
designados por la Suprema Corte de Justicia, entre los cuales
debe haber un presidente. Los tribunales superiores de tierras
conocen en segunda instancia de todas las apelaciones que se
interpongan contra las decisiones emanadas de los tribunales de
jurisdicción original bajo su jurisdicción,
así como también en última instancia de las
acciones que le son conferidas expresamente por esta ley. Para
conocer de los asuntos de su competencia, el Tribunal Superior de
Tierras será integrado por Jueces escogidos de acuerdo a
los mecanismos establecidos por la vía
reglamentaria.

1.3.2.2 Tribunales de
Jurisdicción Original

Son tribunales unipersonales que
constituyen el primer grado de la Jurisdicción
Inmobiliaria. Los tribunales de jurisdicción original
conocen en primera instancia de todas las acciones que sean de la
competencia de la Jurisdicción Inmobiliaria, mediante el
apoderamiento directo por parte del interesado y de acuerdo a su
delimitación territorial. La competencia territorial se
determina por la ubicación física del inmueble,
conforme a lo establecido en el capítulo de esta ley
relativo a la Secretaría de los Despachos Judiciales. Los
tribunales de jurisdicción original serán puestos
en funcionamiento, por la Suprema Corte de Justicia, de acuerdo a
las necesidades del sistema.

1.3.2.3 Dirección Nacional de
Mensuras y Catastro

La Dirección Nacional de Mensuras y
Catastro es el órgano de carácter nacional dentro
de la Jurisdicción Inmobiliaria encargado de coordinar,
dirigir y regular el desenvolvimiento de las Direcciones
Regionales de Mensuras y Catastro, velar por el cumplimiento de
esta ley en el ámbito de su competencia y por el
cumplimiento del reglamento General de Mensuras y
Catastro.

La Dirección Nacional de Mensuras y
Catastro es el órgano que ofrece el soporte técnico
a la Jurisdicción Inmobiliaria en lo referente a las
operaciones técnicas de mensura y catastro; el lugar de su
sede y sus funciones son establecidas por la Suprema Corte de
Justicia por la vía reglamentaria.

1.3.2.4 Comisión
Inmobiliaria

La Comisión Inmobiliaria es un
organismo colegiado ante la Jurisdicción Inmobiliaria y
estará conformada por tres miembros, un miembro nombrado
por el Poder Ejecutivo, un miembro nombrado por la Suprema Corte
de Justicia y un miembro nombrado por el Congreso Nacional de la
República. La Comisión Inmobiliaria dispone para el
cumplimiento de sus dictámenes del auxilio de la fuerza
pública.

Habrá tantas comisiones
inmobiliarias como tribunales superiores de tierras, y sus
funciones serán regidas por un reglamento único que
se crea, revisa y aprueba por mayoría absoluta de los
comisionados.

1.3.2.5 Dirección Nacional de
Registro de Títulos

La Dirección Nacional de Registro de
Títulos es el órgano de carácter nacional
dentro de la Jurisdicción Inmobiliaria encargado de
coordinar, dirigir y regular el desenvolvimiento de las oficinas
de Registro de Títulos, velar por el cumplimiento de esta
ley en el ámbito de su competencia y por el cumplimiento
del reglamento General de Registros de Títulos. La
Dirección Nacional de Registro de Títulos
está a cargo de un Director Nacional.

La Dirección Nacional de Registro de
Títulos es un órgano de carácter nacional,
el lugar de su sede y sus funciones son establecidas por la
Suprema Corte de Justicia, por la vía
reglamentaria.

1.3.2.6 Oficinas de Registro de
Títulos

Las Oficinas de Registro de Títulos
están supeditadas jerárquicamente a la
Dirección Nacional de Registro de Títulos y sus
funciones son registrar los derechos inmobiliarios, velar por la
correcta aplicación de la ley dentro de su competencia y
cumplir con todas aquellas funciones que se les asigne por la
vía reglamentaria.

La composición y competencia
territorial de estos órganos y sus funciones son las que
establezca la Suprema Corte de Justicia por la vía
reglamentaria.

En relación con su
delimitación territorial las oficinas de Registro de
Títulos se encuentran vinculadas a uno o varios tribunales
de jurisdicción original y a un único Tribunal
Superior de Tierras. Las oficinas de Registro de Títulos
están a cargo de un Registrador de
Títulos.

1.3.2.6.1 Oficina del Registrador de
Títulos

El Registro de Títulos de Santiago
de los Caballeros, tienes su sede en la ciudad de Santiago de los
Caballeros, el cual esta ubicado entre las manzanas comprendidas
por las Avenidas 27 de febrero, Circunvalación y calles E.
Guerrero, del Ensanche Roman I, de esta Ciudad de
Santiago.

1.3.2.6.2 Objetivo del Registro de
Títulos de Santiago

El Registro de Títulos de Santiago,
tiene por objetivo regular el procedimiento y la forma en que se
registran los derechos reales inmobiliarios de conformidad con la
Ley de Registro Inmobiliario en la Provincia y Municipio de
Santiago.

1.3.2.6.3 Funciones del Registro de
Títulos de Santiago

El Registro de Títulos de Santiago,
es el encargado en la provincia de Santiago para:

• Velar por el cumplimiento de la Ley de
  Registro Inmobiliario y sus Reglamentos, así como de
  otras leyes en el ámbito de su competencia.

• Registrar los derechos, cargas y
  gravámenes sobre inmuebles de conformidad con la Ley
  de Registro Inmobiliario y sus Reglamentos.

• Emitir los Certificados de
  Títulos y sus correspondientes duplicados y/o
  extractos.

• Llevar y mantener actualizado el
  Registro Complementario.

• Emitir certificaciones, según
  corresponda.

• Rechazar las actuaciones sometidas a su
  consideración cuando las mismas no sean
  procedentes.

• Llevar y mantener actualizados los
  distintos libros y registros que sustenten la publicidad
  inmobiliaria y velar por su custodia y conservación,
  hasta que los mismos sean entregados de manera definitiva al
  Archivo Central de la Jurisdicción
  Inmobiliaria.

• Dar publicidad a los derechos
  registrados sobre inmuebles y el estado jurídico de
  los mismos.

• Velar por la integridad,
  conservación y actualización de los archivos
  físicos a cargo del Archivo Activo, hasta que los
  mismos sean entregados de manera definitiva al Archivo
  Central.

• Ofrecer la debida orientación al
  usuario acerca de los trámites comprendidos en el
  ámbito de su competencia.

1.4 Antecedentes del
estudio

La investigación sobre la
evaluación del manejo de expediente en el Registro de
Título del Departamento Judicial de Santiago es un trabajo
revolucionario en cuanto a monografías se refiere, ya que
la ley 108-05 en su funcionamiento en dicho órgano
administrativo es un elemento innovador como también una
normativa en muchos aspecto sustanciales poco conocida y
analizada, así también dicho trabajo es una
investigación específicamente de campo por lo que
pocos estudiantes de término universitario se han lanzado
a una búsqueda y enfoque de ciertas problemáticas
jurídico-administrativa.

Sin embargo en nuestra búsqueda por
un antecedente apegado a ciertas características de
nuestra investigación hemos encontrado algunos trabajos
que en ciertos aspecto de la rama inmobiliaria han hablado
someramente de algunos de nuestros puntos de enfoques, tal es el
caso de la monografía realizada por: Juana Dolores
Rodríguez y Sulaica Gómez del año 2003 la
cual versa sobre la expedición de los Certificados de
Títulos conforme a la ley 1542.

En esta investigación se presentan
problemáticas surgidas entre propietarios donde los
registradores de títulos tendían a expedir cartas
constancias de ventas de terrenos indivisos.

La investigación busca de manera
general contribuir con la creación de una nueva
disposición legal que garantice real y efectivamente el
derecho de propiedad inmobiliaria en República Dominicana
y de manera específica plantea una modificación
sustanciosa a la ley 1542 ya que la misma resultaba ineficiente
en aspectos administrativos así como jurídicos.
También se empeñaron en investigar las posibles
causas generadoras de los conflictos.

Por otro lado, los barchilleres Thelma
Montás, Gladis Sanchez y Sonia Carrasco en su tesis
"Tribunal de Tierras a la Luz de la Ley y la Jurisprudencia" del
1996, persiguen de manera general realizar un análisis
sobre los aspectos jurídicos y administrativos de la ley
1542.

De manera específica determinan la
estructura física Tribunal de Tierras y sus dependencias
así como también señalan las atribuciones
del tribunal de tierras en asuntos administrativos. Al finalizar
la investigación los sustentantes plantearon las
siguientes conclusiones a modo recomendación:

• Creación de un departamento
  administrativo computarizado para evitar la pérdida y
  deterioro de los documentos.

• Creación de una comisión
  de inspección que funcione en la revisión e
  investigación de los títulos de
  propiedad.

• Modernización de los equipos
  para la celeridad del proceso de saneamiento.

• Crear archivos de datos computarizados
  sobre todos los inmuebles y microfilmar las sentencias de
  saneamiento y los documentos que dieron origen al registro y
  las sucesivas transferencias de los terrenos registrados, a
  fin de dotar tales documentos de varios sistemas de seguridad
  garantizando la existencia de la
  información.

CAPÍTULO II

Marco
teórico

2.1 Generalidades sobre el Registro
Inmobiliario

El registro se define como la acción
y efecto de registrar. Cuando se habla de propiedad, es una
actividad realizada por el registrador donde inscriben todos los
bienes raíces de un partido judicial, con expresión
de sus dueños, y donde se hacen constar los cambios y
limitaciones de derecho que experimentan dichos
bienes.

Por su lado, los bienes inmuebles se
definen como aquellos que no pueden ser transportados sin alterar
de alguna manera su forma o contenido, como son: casas, fincas,
monumentos, edificios, etc.

Este concepto ha experimentado
modificaciones en la actualidad, debido a la tecnología
que permite el traslado de ciertos elementos inmuebles como
monumentos arquitectónicos e históricos, sin
cambiar sus propiedades.

En el derecho civil la distinción
entre bienes muebles e inmuebles es muy importante porque
determina la legislación particular en cada caso. Los
bienes inmuebles deben ser inscritos en el Registro de propiedad
de bienes inmuebles o catastro, destinado a brindar
protección a los propietarios. Son los únicos
pasibles de ser hipotecados.

El Catastro Inmobiliario es un registro
administrativo que depende del Estado, donde se describen los
inmuebles, ya sean rurales, urbanos o de características
especiales, figurando su ubicación, dimensiones, uso y sus
propietarios.

Se emplea para establecer el costo de la
contribución impuesta sobre los inmuebles según su
producción, renta o valor, y por derechos como las
hipotecas y servidumbres. El registro de la propiedad tiene como
finalidad proporcionar información fiable a los
ciudadanos, para facilitar las transacciones de
propiedades.

2.2 Aspectos Históricos sobre Los
Registros Inmobiliarios en la República
Dominicana

En la República Dominicana el
Sistema Registral Inmobiliario participa de una doble naturaleza,
tratándose de un inmueble que no haya sido saneado hasta
la obtención del Decreto de registro y hecha su
transcripción, o sea la copia íntegra del mismo en
el libro registro de la oficina del Registro de Títulos
correspondiente, se le reservaba a la Conservaduría de
Hipotecas, esta es la instancia legal para hacer oponibles a
terceros las operaciones o negocios con inmuebles no abarcados
por el contenido del artículo 6 de la derogada Ley No.
1542 del año 1947.

Desde el año 1890, en virtud de la
Ley no. 2914, tuvo vigencia exclusiva entre nosotros la
Conservaduría de Hipotecas, señalaba esta
disposición que en las ciudades cabeceras de provincias
habrá una de esas oficinas que estará a cargo del
director del Registro Civil, y se denominará Conservador
de Hipotecas. Esta disposición legal no era de
cumplimiento obligatorio y esto se constituyó en una
dificultad para lograr que las personas registraran sus
operaciones de carácter inmobiliario.

Hasta el primero de julio de 1920 se
habían conocido otros sistemas, teniendo una
gravitación especial el sistema Ministerial francés
por razones históricas bien conocidas. La Ley de Registro
de Tierras que se promulgara durante la ocupación militar
norteamericana (1916-1924) tuvo lugar con la Orden Ejecutiva No.
511 y con ella se instauró el Sistema Torrens, cuyo
autor es Robert Torrens, de Australia del Sur. Este sistema de
transmisión de la propiedad inmobiliaria se sustenta en el
principio cardinal que considera al Estado propietario originario
de todos los terrenos.

El registro inmobiliario especializado
conforme a una nueva disposición legal surge con la Orden
Ejecutiva número 511, de fecha 1° de julio de 1920,
aparece así la figura del Registrador de Títulos,
aunque sin establecer requisito alguno para ejercer tales
funciones.

El primer registro caracterizado
correspondiente a esta nueva oficina aparece en el Libro uno,
Folio uno, encabezado por el Escudo Nacional, en la parte
inferior figura el timbre Oficina del Registrador de
Títulos de la Provincia de Santo Domingo. Este certificado
de títulos recibió como numeración asignada
el número uno.

Esta primera operación se
realizó al transcribir el Decreto número 62, de
fecha 18 de abril de 1922, firmado y certificado por John Brewer,
Secretario del Tribunal Superior de Tierras, exactamente a las
8:30 de la mañana. Este decreto fue transcrito en el
Registro de Títulos, en fecha 26 de septiembre del
año 1923, a las 11:00 de la mañana.

Con la promulgación de la Ley
número 1542 de fecha 11 de octubre de 1947, se afianza el
Sistema Torrens y el Registro de Títulos es objeto de
atención, tanto que el 20.4 por ciento del articulado de
esta disposición legal es dedicado de manera especial a
sus funciones y procedimientos. Se hizo un magnífico
provecho de la experiencia acumulada de 1920 hasta 1947, y
contrario a la vieja Orden Ejecutiva la entonces nueva ley
dispuso en su artículo 1° que sus principales
operaciones son de interés público.

El Registro de Títulos es hoy en
día una dependencia judicial de carácter
administrativo con una multiplicidad de funciones, siendo
fundamental llevar en libros impresos al efecto de la
inscripción y anotación de la propiedad
inmobiliaria que la afecte, de conformidad con lo preceptuado por
la Ley de Tierras.

2.3 Análisis de la Ley 108-05
Sobre Registro Inmobiliario, que Deroga la Ley
1542

Este nuevo instrumento constituye una ley
de fundamento entrelazada por una serie de principios, que
refuerzan su aplicación como una ley especial. La presente
Ley de Registro Inmobiliario deroga la Ley No. 1542 de Registro
de Tierras de fecha 7 de noviembre de 1947, una ley anquilosada
por el transcurrir de 58 años de existencia; con esta
normativa pasaremos a una ley de procedimiento a una ley de
fundamentos.

Este nuevo instrumento jurídico,
hizo desaparecer todas esas trabas burocráticas que
existían anteriormente en el Tribunal Superior de Tierras
y que hacían que los procesos duraran una eternidad,
motivo por el cual los abogados del país no se interesaban
por esta jurisdicción, a tal punto que la mayoría
de los profesionales del derecho ignoraban las cuestiones
más elementales de la materia catastral y casi todas las
universidades del país la tenían fuera de sus
programas de estudios (pensum); con esta nueva normativa
legislativa de tierras se viene a reforzar uno de los aspectos
más importantes en nuestro país, que es la
seguridad jurídica en el ámbito
catastral.

Esta ley de Registro
Inmobiliario[13]trae consigo modalidades que
harán que los procesos se resuelvan en menos tiempo, lo
que significa que serán más expeditos. La citada
ley esta compuesta por diez principios, pero a nuestro entender
lo más relevantes son los siguientes:

Principio II.- La presente ley de Registro
Inmobiliario implementa el Sistema de Publicidad inmobiliaria de
la República Dominicana sobre la base de los siguientes
criterios:

Especialidad: Que consiste en la correcta
determinación e individualización de sujetos,
objetos y causas del derecho a registrar; Legalidad: Que consiste
en la depuración previa del derecho a registrar;
Legitimidad: Que establece que el derecho registrado existe y que
pertenece a su titular; Publicidad: Que establece la
presunción de exactitud del registro dotando de fe
pública su constancia.

Principio III.- El Estado Dominicano es el
propietario originario de todos los terrenos que conforman el
territorio de la República Dominicana. Se registran a
nombre del Estado Dominicano todos los terrenos sobre los que
nadie pueda probar derecho de propiedad alguno.

Este principio es lo que estaba estipulado
en el artículo 270 de la Ley 1542.

Principio IV.- Todo derecho registrado de
conformidad con esta ley es imprescindible y goza de la
protección y garantía absoluta del
Estado.

Principio VII.- Cuando existe
contradicción entre esta ley y sus reglamentos, prevalece
la ley.

Principio VIII.- Para suplir cualquier
duda, oscuridad, ambigüedad o carencia de la presente ley,
se reconoce el carácter supletorio del derecho
común, y la facultad legal que tienen los Tribunales
Superiores de Tierras y la Suprema Corte de Justicia a estos
fines.

Este principio va a traer grandes debates
jurídicos, sobre todo por el carácter de especial
de la norma.

La primera novedad de esta
legislación es la composición de la
Jurisdicción Inmobiliaria, porque crea nuevos
órganos que son importante conocerlos, porque de su
conocimiento dependerá el éxito de los recursos
contra medidas administrativas emanadas de los órganos de
la Jurisdicción; estos órganos son los
siguientes:

a) Tribunales Superiores de Tierras y
Tribunales de Jurisdicción Original;

b) Dirección Nacional de Registro de
Títulos;

c) Dirección Nacional de Mensura y
Catastro;

d) Comisión Inmobiliaria;

Existen dos nuevos órganos, que son
la Dirección Nacional de Registro de Títulos, que
coordina todo lo relativo a los Registradores de Títulos
del país, y la Comisión Inmobiliaria, que
hará la función del Abogado del Estado.

El tercer órgano que es la
Dirección Nacional de Mensuras Catastrales, se fusiona con
la Dirección Nacional de Catastro, que es una
institución del Estado y que actualmente no cumple su rol
para la cual fue creada; todos estos órganos están
establecidos por el artículo 2 de esta interesante
ley.

Uno de los aspectos más relevantes
de la presente ley, es lo relativo al apoderamiento directo de
los Tribunales de Jurisdicción Original, ya que rompe las
trabas burocráticas del Tribunal Superior de Tierras, no
es posible que anteriormente para apoderar a un Juez de
Jurisdicción Original, se tuviera que enviar la instancia
al Tribunal Superior de Tierras, y éste prejuzgue y a
veces hasta las rechace de manera administrativa.

2.4 Generalidades sobre los Expedientes
de Registro de Títulos

2.4.1 Concepto de
Expediente

Unidad documental formada por un conjunto
de documentos generados orgánica y funcionalmente por una
oficina productora en la resolución de un mismo
asunto.

2.4.2 Asiento Registral de un
Expediente

La expresión asiento registral tiene
varias concepciones, para este caso es aplicable aquella que
dice, que es una anotación o apuntamiento que se formula
en un libro para evitar el olvido. En el Derecho Registral el
asiento es la anotación que se practica en los cuadernos,
libros o folios destinados a tales efectos y en los que se
utilizan técnicas y procedimientos establecidos de manera
expresa por la ley.

El asiento de presentación produce
como efecto que dar fecha cierta a la inscripción
posteriormente realizada, otorgando cierta preferencia. El
asiento de inscripción tiene que ver con la propia
naturaleza del documento de que se trate.

2.5 La Inscripción
Registral

En el Diccionario de la Lengua
Española se aporta el siguiente concepto de
inscripción: "Acción y efecto de inscribir o
inscribirse"[14]. La palabra inscripción
tiene, en el sistema hipotecario español dos acepciones:
sustantiva y formal.

La sustantiva identifica la
inscripción con el valor y los efectos que la misma
produce en el sistema español el cual se basa en el
carácter declarativo de la misma (admitiendo ciertos casos
en los que es constitutiva) y en su voluntariedad, pero que
además otorga el derecho real contenido en el documento
sujeto a esta formalidad, desde el punto de vista formal la
inscripción se identifica con el concepto de
asiento.

2.5.1 Procedimiento de
Inscripción Registral de un Expediente

El procedimiento de inscripción
registral debe entenderse como toda toma de razón o
asiento principal de carácter definitivo, provisional o
condicional que se practique en la matrícula como
consecuencia de la presentación de un documento
público dispositivo (transmisivo o constitutivo),
declarativo, aclarativo o extintivo de un derecho real, con la
finalidad y efectos que resulten de la ley.

El principio de inscripción es
común a todos los sistemas registrales y su base
fundamental, del cual derivan sus efectos, tipificación o
características. En el artículo 107 del Reglamento
General de Registro de Títulos se presentan, dentro de los
asientos registrales, dos modalidades de
inscripción:

Definitiva: es todo asiento registral con
carácter definitivo que se ejecuta en los registros como
consecuencia de un acto que constituye, transmite, declara o
modifica derechos reales, cargas o gravámenes.

Provisional: es cualquier otro asiento
registral de carácter no definitivo que se ejecuta en los
registro como consecuencia de un acto que constituye, transmite,
declara o modifica derechos reales, cargas o
gravámenes.

Se destaca como pasos que constituyen este
procedimiento los siguientes:

• 1- Presentación del
  título en el Registro y extensión del
  correspondiente asiento en el libro diario. "Al ser la
  inscripción voluntaria es necesario que entre en juego
  el principio de rogación que se facilita por la
  presentación del título en el
  Registro"[15]. No obstante, determinadas
  inscripciones, anotaciones preventivas y cancelaciones se
  realizan de oficio y por venir impuestas por la
  ley.

• 2- La calificación
  registral. Para la calificación el Registrador
  determina la validez del título, la capacidad de los
  otorgantes y la posibilidad o no de ser inscrito el
  expediente, atendiendo el carácter del derecho, la
  observancia de las formas y teniendo presente el juego de la
  prioridad, el tracto sucesivo, la identificación de
  finca etc.

• 3- La práctica del asiento
  se verificará dentro de los plazos establecidos
  admitidos (anotación preventiva, inscripción,
  cancelación o nota marginal), sin perjuicio de que
  toda operación registral suele llevar consigo otras
  accesorias, como notas de referencia, afecciones,
  etc.

• 4- Practicadas estas operaciones
  es preciso extender una nota al margen del asiento de
  presentación de las operaciones realizadas, e
  igualmente una nota al pie del título haciendo constar
  las circunstancias del asiento practicado en el Registro de
  la Propiedad.

• 5- Todo ello viene complementado
  por el sistema de índices (de personas y fincas) que
  es preciso llevar en cada oficina, así como
  también enviar las partes correspondientes y
  complementarias para las fichas, para el servicio central de
  datos del Colegio Nacional de Registradores.

La finalidad de la inscripción es
propiciar que se conozca la existencia de los derechos que recaen
sobre los inmuebles, el estatus o situación de
éstos, las cargas o gravámenes que les afectan, a
fin de hacer transparente y pública la propiedad
inmobiliaria, evitando que los terceros sean afectados por
maniobras fraudulentas.

2.5.2 Efectos de la
inscripción

Para la mayoría de los tratadistas
del derecho registral los efectos de la inscripción ante
las partes están determinados por el principio de
legitimación, conocido también como de exactitud.
Es este principio el que aporta garantía y seguridad
jurídica en el tráfico inmobiliario y en la
afectación de los bienes de esta naturaleza.

Así mismo se establece que la fe
pública registral determina el ámbito de
comprensión de los efectos de la inscripción ante
los terceros. "Con base en este principio y al principio de
publicidad se retiene que los actos inscritos en los cuadernos,
libros o folio manuales o electrónicos dispuestos por la
ley, son documentos de carácter público, se
presumen ciertos y exactos, y en nuestro caso, hacen prueba
absoluta"[16].

El efecto es constitutivo, pues el derecho
se origina en el documento notarial, auténtico o bajo
firma privada, o en un documento judicial (sentencia o
resolución administrativa), pero en todo caso es
indispensable la inscripción en el Registro para que se
perfeccione o se constituya el derecho.

No será suficiente en todos los
casos la sola inscripción para que se produzca el efecto
convalidante, será necesario que se cumplan condiciones
como la buena fe, que se trate de una operación de
inequívoco carácter oneroso, que quien adquiera el
derecho lo haga del legitimo dueño y que el adquiriente
haya inscrito su derecho en el Registro.

2.5.3 Clasificación de los
Expedientes en cuanto a los Documentos Registrales

Para comprender mejor la
clasificación de los expedientes en lo relativo a los
documentos registrales, veamos en un primer tiempo, los
diferentes derechos reales:

• Los Derechos Reales
  Principales

El derecho real, es un poder
jurídico de una persona sobre una cosa, reglado por la
ley, en virtud del cual se puede obtener directamente de ella,
todas o algunas de sus utilidades, con exclusión de
injerencias extrañas, y que con suficiente publicidad, se
adhiere y sigue a la cosa, pudiendo oponerse a cualquier
interesado. El Derecho Real, otorga a su titular un derecho de
persecución (Jus persequendi) y un derecho de preferencia
(Jus prefeendi). Cuando los derechos recaen sobre cosas
inmuebles, se llaman Derechos Reales Inmobiliarios.

• Diferentes Tipos de Derechos Reales
  Inmobiliarios Principales

a) Derecho de Propiedad (Derecho de Dominio
y Condominio): La Ley Dominicana no define el Derecho de
Propiedad, el cual según los hermanos Mazeaud, es "el
derecho más completo, el cual entraña tres
atributos: el Jus utendi, o derecho de usar la cosa; el jus
fruendi, o derecho de gozar de la cosa; y el jus abutendi, o
derecho de disponer de la
cosa"[17]

b) Usufructo de Inmueble: Consiste en el
derecho de usufructuar de la cosa, cuya propiedad pertenece a
otra persona.

c) Derecho de Uso: Es el derecho de
servirse de la cosa y de percibir sus frutos.

d) El Derecho de Habitación: Es el
derecho de servirse de la cosa para vivir en ella.

e) La Servidumbre: Consiste en el derecho
del propietario de un terreno a servirse de ciertas utilidades
del terreno vecino (derecho de paso, derecho de extracción
de agua etc.)

f) Enfiteusis: Es el derecho que tiene el
arrendatario sobre la cosa que le ha sido arrendada.

g) Anticresis: Es el derecho concedido al
acreedor por el deudor, o un tercero por él,
poniéndole en posesión de un inmueble y
autorizándole a percibir los frutos para imputarlos
anualmente, sobre los intereses del crédito, si son
debidos.

h) Derecho de Propiedad Horizontal: Es el
derecho real sobre una unidad de un inmueble edificado, integrada
por partes propias y comunes, que atribuye facultades de uso,
goce y disposición jurídica, conforme a su propio
régimen. En el país, se denomina
Condominio.

• Los Derechos Reales
  Accesorios

En vista de que sólo interesan los
Derechos Reales que afectan a inmuebles, en este grupo
sólo se refiere al Derecho de Hipoteca; el cual confiere
al acreedor un derecho directo sobre el inmueble hipotecado,
gozando de un derecho de prelación que le permite hacerse
pagar primero que otros acreedores, amén de que se trate
de un derecho que recae sobre la cosa, pudiendo el acreedor
embargarla, en las manos en que se encuentre, gracias al derecho
de persecución que confiere.

En el país, la hipoteca puede ser
convencional cuando se deriva de un contrato, pero el
Código Civil contempla además en sus
artículos 2146 y siguientes; "la Hipoteca legal, la
judicial, la hipoteca de la mujer casada, y la inscripción
de los privilegios sobre los
inmuebles".[18]

La Ley 108-05 de Registro Inmobiliario,
distingue en su artículo 89 la siguiente
clasificación de expedientes en cuanto a los documentos
registrables:

2.5.3.1 Expedientes relacionados con los
Documentos que Constituyan, Transmitan, Declaren, Modifican o
Extingan Derechos Reales sobre inmuebles

• Técnicamente la
  constitución de Derechos Reales solo es posible en lo
  derechos que son desmembramientos del derecho de propiedad
  (usufructo, uso, habitación, hipoteca,). Lo mismo
  sucede con la propiedad horizontal (Condominios), que nace
  con el Reglamento de Copropiedad y Administración. Sin
  embargo, hay que agregar el Saneamiento de Inmuebles y las
  Sentencias Definitivas, que reconocen derechos reales
  inmobiliarios por primera vez.

• La transmisión de Derecho Reales
  Inmobiliarios, se produce con relación a la Propiedad,
  Horizontal, la Hipoteca y la anticresis. El usufructo solo
  puede ser transmitido en cuanto al ejercicio del derecho del
  usufructuario, pero no en cuanto al derecho real mismo. Las
  Servidumbres, por su parte, se transmiten, únicamente,
  con el inmueble al que benefician. Los demás derechos
  son intransmisibles.

• Los Documentos Declarativos, son los
  que reconocen derechos reales ya constituidos, como los
  originales en la transmisión mortis causa (herencia o
  determinación de heredero), y en las sentencias de
  usucapión. A ellos hay que agregar los documentos por
  lo que se divide la propiedad.

• Los Documentos Modificativos, son los
  que producen variaciones en algunos derechos reales
  enumerados, sea en sus titulares, sea en su objeto o sea en
  su extensión. Pueden incluirse en esta
  categoría, los que contienen restricciones a la
  propiedad, como la expropiación, el bien de familia,
  inmuebles vendidos a plazos, las Transferencias, las
  Donaciones, las Particiones amigables, etc.

• Son documentos que extinguen derechos
  reales inmobiliarios, los que contienen Cancelaciones de
  Hipotecas, anticresis, Usufructo, y Privilegios.

2.5.3.2 Expedientes relativos a los
Documentos que Imponen Cargas, Gravámenes, y Medidas
Provisionales sobre los Inmuebles

En este grupo de documentos inscribibles,
se encuentran los Embargos y otras medidas cautelares. Se trata
de medidas precautorias, referidas a inmuebles e inhibiciones,
dispuestas por la Ley o por la autoridad competente. La Ley, sin
embargo, no es muy explicativa, en lo que se refiere a la
inscripción de los embargos y otras medidas provisionales.
En este caso, se refiere a las hipotecas, privilegios,
oposiciones, embargos, etc.

2.5.3.3 Expedientes que Disponen
Limitaciones Administrativas y Legales de Carácter
Particular sobre Inmuebles

Entre este grupo, encontramos las
Limitaciones, las Servidumbres, la Declaración de
Patrimonio Cultural y otras que restringen la libertad de
disposición del inmueble. A nuestro juicio, entre estas
deben incluirse las Expropiaciones, Los Embargos y la Utilidad
pública.

2.5.3.4 Expedientes relativos a los
Derechos de los Condómines sobre Unidad Funcional y
Área Comunes

En este caso, se trata de la Propiedad
Horizontal, que se denomina en la República Dominicana,
Condominio.

La Propiedad Horizontal se constituye a
partir de la conciliación del dominio exclusivo de los
apartamentos de un edificio con el Condominio sobre el suelo y
cosas de uso común. Tres son lo principios
rectores:

• El de Inescindibilidad, que indica la
  intrínseca y esencial relación que se produce
  entre el derecho que se ostenta sobre cada unidad particular
  y el disfrute de los elementos colectivos;

• Postula la imposibilidad de enajenar,
  gravar, embargar o disponer de los elementos comunes si no se
  hace lo mismo con el derecho que se tiene sobre la unidad
  particular. La Afectación supone la sujeción
  del inmueble a una función colectiva.

• El Principio de Organización se
  refleja en la necesidad de una estructura gestionada
  ordenadamente. (Estatutos, Órganos de Gestión,
  compuestos por los propietarios o sus representantes,
  Reglamentos de Copropiedad y Administración,
  etc.)

2.5.4 Actos y derechos no
inscribibles

Están determinados por algunas
deficiencia que se verifican en un expediente, tales como
omisiones, falta de firma de un contratante, ausencia de
título ejecutorio. Falta de firma autorizada del oficial
público llamado a actuar, incorrección en datos
esenciales como la designación catastral, cédula de
identidad, nombre, etc.

El Registrador de Títulos tiene que
hacer una calificación a fondo, con los esmeros propios
del buen padre de familia, su interés debe orientarse al
auspicio de la mayor seguridad jurídica, debe determinar
si el defecto o la deficiencia son subsanables o
insubsanables.

En el primer caso, el Registrador
detallará en un oficio motivado en qué consiste el
defecto o deficiencia, devolviendo el expediente al interesado y
otorgándole un plazo no mayor de quince (15) días
para que proceda a hacer las correcciones de lugar, debiendo
dejar constancia en el libro diario o en el registro
complementario, según sea el caso, de conformidad con el
párrafo único del artículo 57 del Reglamento
de General de Registro de Títulos.

2.6 Rectificaciones de Errores u
Omisiones Materiales en los Expedientes

• En el Asiento

Hay error en el Asiento, cuando en su
confección el Registrador se ha apartado de lo que
constaba en el documento presentado. Los errores pueden ser
Materiales (cuando se escriben unas palabras por otras; se cambia
el nombre de los titulares o se omite alguna circunstancia, sin
que se altere el sentido y contenido del derecho que se busca
inscribir).

Son conceptuales, en cambio, los errores
cuya omisión supone una variación al sentido o
contenido del derecho. La rectificación, se produce
acompañando el documento inscrito y solicitándola
expresamente (Errores en la descripción del inmueble, en
los elementos parcelarios, nomenclatura catastral, en el nombre
de los titulares, proporciones de los inmuebles, etc.)

• Error en el Título

Los Errores Materiales cometidos en la
redacción de las escrituras, mandamientos y oficios que
han accedido al Registro se subsanan presentando los documentos
rectificados por autoridad competente.

La Rectificación de los Errores de
Concepto, se corrigen de acuerdo con los criterios aplicables a
la rectificación del mismo tipo de error en los Asientos.
En ambos casos, el Registrador no puede subsanarlo de
oficio.

• La Discordancia Registral

La discordancia registral en un expediente
puede ser de dos tipos: positiva o negativa. La Discordancia
Positiva se da por no haberse incorporado al Registro, un
determinado título, el cual, puede consagrar una nueva
relación jurídica o poner término a alguna
que estaba inscrita.

La Discordancia es Negativa en los casos en
que sobra alguno de los derechos que manifiesta el Registro, por
falsedad, nulidad y error sustancial de su respectivo
título. Esta discordancia trae una consecuencia directa de
invalidez del título. Para lograr la exactitud, se
requiere del consentimiento del titular perjudicado o de una
sentencia judicial.

• El Documento Testimonio

La rectificación se analiza
acompañando el documento inscrito, rectificado con una
nota que expresa la rectificación, acompañada de la
solicitud.

• En el Documento Original
  (Matriz)

El documento inscrito debe presentarse con
una nota en la cual se consigna que se rectificó el error
en la matriz y que concuerda con el documento,
acompañándose de la correspondiente solicitud
indicando la rectificación deseada.

2.6.1 La Rectificación de Errores
u Omisiones Conceptuales

En esta plano, los errores pueden
recaer:

• Al confeccionar el asiento, que se
  corrige con el documento inscrito.

• En el documento inscrito, que se hace
  mediante el aporte del documento ya corregido.

• En el documento matriz.

Estas Rectificaciones, exigen un nuevo
documento (aclaratorio, modificatorio o complementario). A este
nivel los errores pueden ser:

• Por cambio de titularidad, que supone
  un documento aclaratorio.

• Variación de las circunstancias
  negociables, que supone la participación de las dos
  partes en el documento aclaratorio.

• Variación de circunstancia
  personales.

• Variación en los elementos
  parcelarios, que pueden ser otorgados únicamente por
  el titular del asiento,

• Variación en la Extensión
  del Derecho Transmitido, que supone el consentimiento del
  titular del asiento.

2.7 Recurso de Revisión por Error
Material

El recurso de revisión por causa de
error material es otro de los recursos propios de la Ley de
Registro Inmobiliario, previsto por los artículos 83, 84 y
85 de la Ley de Registro Inmobiliario, 197 y 198 del Reglamento
de los Tribunales Superior de Tierras y de Jurisdicción
Original, 175 y 176 del Reglamento General de los Registros de
Títulos, 233, 134 y 235 del Reglamento General de Mensura
Catastrales.

La Ley de Registro Inmobiliario al definir
el recurso de revisión por causa de error material en su
artículo 83 lo hace en estos términos: "es la
acción que sin pretender afectar un derecho o cuestionar
el fondo de una decisión de los tribunales de la
Jurisdicción Inmobiliaria se interpone para corregir un
error puramente material".[19]

El concepto de error material contenido en
una decisión de un tribunal de la Jurisdicción
Inmobiliaria es aquel que no modifica la esencia del derecho, ni
su objeto, ni su sujeto, ni su causa y que es fruto de un error
tipográfico, de una omisión o de una
contradicción entre el documento que, declarado bueno y
valido, fue tomado como fundamento por la misma. La competencia
para conocer de este recurso es el mismo órgano que
generó esta acción, es decir, que si el error fue
cometido en el Registro de Títulos este será el
órgano competente para corregirlo.

Cuando existe un error en un certificado de
título o en una constancia anotada, y el mismo no se ha
generado por ningún órgano, la competencia
deberá ser del Tribunal de Jurisdicción Original
territorialmente competente.

2.7.1 Persona Facultada para Interponer
el Recurso de Revisión por Causa de Error
Material

Este recurso puede ser interpuesto por el
interesado que ha participado en el asunto que dio origen a la
sentencia o resolución dictada por los Tribunales de la
Jurisdicción Inmobiliaria; por el dueño del terreno
registrado u otro interesado en el mismo; por el órgano
que advierta la existencia del error puramente material; por el
Abogado del Estado ante el Tribunal de Tierras; por la
Dirección Regional de Mensuras Catastrales; también
por el Registrador de Títulos correspondiente, que vaya a
ejecutar una sentencia o resolución y en la misma
éste observe un error puramente material, el cual
constituya una obstáculo jurídico para su
ejecución.

2.7.2 Forma de Interponer el Recurso de
Revisión

El recurso de revisión por causa de
error material se interpone por ante el órgano de la
Jurisdicción Inmobiliaria en el cual se originó o
en el órgano que ejecutó el acto que
contenía el error puramente material, mediante una
instancia motivada por el interesado o su representante legal, la
cual debe contener lo siguiente:

• Especificar que se trata de un recurso
  por causa de error material.

• Estar dirigido al tribunal y
  órgano de la Jurisdicción Inmobiliaria de donde
  emanó el error o donde se ejecutó el acto que
  pudo haber contenido el error que se ha deslizado en el
  certificado de título.

• Especificar la resolución, acto
  o sentencia a corregir, indicando el número de
  expediente y la fecha del mismo.

• Probar la calidad e interés de
  quien lo interpone, con todas sus generales.

• Identificar el error que se pretende
  corregir y especificar cual es la forma correcta.

• Cuando el recurso de revisión
  por causa de error material tiene su origen en un error
  tipográfico o de una contradicción entre el
  documento que declarado bueno y valido fue tomado como base
  para el mismo, esto implica que la solicitud deberá ir
  acompañada de los documentos probatorios, según
  sea el caso.

• Destacar la fecha de la
  resolución administrativa, la sentencia, o el acto
  administrativo o técnico que se pretenda
  corregir.

• La instancia dirigida al órgano
  de que se trate debe estar firmada por el interesado o su
  representante legal.

• Anexar el documento que contenga el
  error puramente material, así como cualquier otro
  documento que pudiera servir de base para establecer la
  prueba del error.

Es necesario destacar que cuando el error
puramente material se encuentre en el certificado de
título o la constancia anotada es producto de un error
cometido en un acto o contrato traslativo de derechos
registrados.

Así como en aquellos que
estén destinados a constituir, radiar, reducir, prorrogar
o extinguir gravámenes sobre inmuebles registrados o que
de cualquier forma afecten o se relacionen con esos mismos
derechos; el órgano competente para conocer del recurso de
revisión por causa de error material lo es el Registrador
de Títulos donde se ejecutó el acto que dio origen
al error contenido en el certificado de título o la
constancia anotada.

2.7.3 Plazo para Interponer el Recurso
de Revisión

El recurso de revisión por causa de
error material se puede interponer en cualquier época, ya
que ni la Ley de Registro Inmobiliario ni sus reglamentos
establecen plazo alguno en que debe ser interpuesto este
recurso.

2.7.4 Característica que presenta
el recurso de revisión

• Este recurso lo puede interponer el
  dueño del terreno registrado u otro interesado en el
  mismo, es decir, cualquier persona que sin ser el titular del
  derecho, sino que tenga algún derecho real inscrito
  sobre el mismo y que ese derecho se vea afectado por causa de
  un error puramente material.

Por el Abogado del Estado ante el Tribunal
de Tierras; por la Dirección Regional de Mensuras
Catastrales; también por el Registrador de Títulos
correspondiente, que vaya a ejecutar una sentencia o
resolución y en la misma éste observe un error
puramente material, el cual constituya un obstáculo
jurídico para su ejecución.

• Este recurso de revisión por
  causa de error material se puede interponer en cualquier
  época, ya que ni la Ley de Registro Inmobiliario ni
  sus reglamentos establece plazo alguno en que debe ser
  interpuesto este recurso.

• El recurso de revisión por causa
  de error material es inadmisible, si un tercero de buena fe y
  a título oneroso ha adquirido el inmueble o
  algún derecho real inmobiliario, registrado o fallado
  definitivamente por el Tribunal Superior de Tierras, y no da
  su consentimiento por escrito, cuando la revisión
  correspondiente pueda perjudicarle o no ha sido puesto en
  causa para que comparezca por ante el Tribunal de la
  Jurisdicción Inmobiliaria apoderado del
  recurso.

2.8 Limitantes de los Expediente en
Registro de Títulos

2.8.1 Observaciones realizadas a los
expedientes

Todas las solicitudes de inscripciones,
anotaciones y certificaciones presentadas a consideración
de los Registros de Títulos y los documentos que se
agreguen, deben reunir los requisitos exigidos por la Ley de
Registro Inmobiliario, el Código Civil, el Reglamento
General de Registro de Títulos y demás
disposiciones complementarias que procedan. Por dicha
razón las observaciones y calificaciones realizadas por el
área de precalificación, dígito y
revisión, así como también por parte del
registrador surten un efecto de amplia envergadura en la
garantía registral del inmueble o unidad
funcional.

En este proceso de observación y
calificación de expedientes la función calificadora
del registrador de títulos juega un papel preponderante ya
que está facultado para:

• Comprobar que la documentación
  presentada esté completa y cumpla con los requisitos
  de forma y fondo establecidos para la actuación
  solicitada.

• Verificar la procedencia o
  improcedencia, validez y la naturaleza inscribible del acto o
  contrato presentado.

• Examinar y verificar las formalidades y
  legalidad de los documentos y de la operación que le
  es solicitada, para determinar su procedencia.

• Verificar que se hayan pagado las
  contribuciones especiales para integrar el Fondo de
  Garantía de Inmuebles Registrados, así como
  cualquier otro impuesto o tasa que corresponda.

• Citar, si lo considera pertinente, al o
  los solicitantes, propietarios o beneficiarios de cargas y
  gravámenes, o a sus representantes, si los hubieren,
  para que ratifiquen o rectifiquen algún documento
  sobre el que hubiere alguna duda respecto de su
  contenido.

2.8.2 Vicios en el
Expediente

Los vicios de forma sustanciales, son
defectos en el acto o expediente los cuales al ser calificados y
revisados por el personal administrativo de registro de
título son devueltos a su procedencia. Esto constituye un
detonante para que muchos expedientes excedan su tiempo de
llegada al registro de títulos.

Constituyen vicios de forma sustanciales, y
como tales son motivo de devolución de expedientes a los
Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, el no
consignar, el consignar erróneamente o de forma
insuficiente o equívoca los datos que permitan aplicar
correctamente el principio de especialidad en relación a
los sujetos y al objeto del derecho registral.

Se considera que el principio de
especialidad no se cumple cuando:

• Tratándose de personas
  físicas, éstas no han sido correctamente
  identificadas con sus generales de acuerdo a: nombres y
  apellidos completos, tal como constan en la cédula de
  identidad y electoral, número de cédula o del
  pasaporte según corresponda, nacionalidad, mayoridad o
  minoridad, domicilio, estado civil, nombre, apellidos y
  demás generales del cónyuge así como el
  régimen matrimonial en caso de
  corresponder.

• Tratándose de personas
  jurídicas o morales no han sido correctamente
  identificadas con sus generales de acuerdo a las siguientes
  pautas: nombre completo según consta en el acta de
  constitución de la sociedad, su número de
  Registro Nacional de Contribuyente (RNC) si corresponde,
  domicilio, nombres y apellidos y demás generales de su
  representante legal, y copia certificada del poder de
  representación o del acta de asamblea o consejo de
  administración que lo otorga, según lo disponga
  el estatuto social.

• Tratándose de inmuebles no se
  los identifique con su designación
  catastral.

• Tratándose de particiones, no se
  especifique adecuadamente la asignación que
  corresponda a cada copropietario, coheredero o
  copartícipe.

2.8.3 Errores
Técnicos

Este error es cometido por el Registro de
Títulos, que no modifica la esencia del derecho, ni su
objeto, ni su sujeto, ni su causa, y que es fruto de un error
tipográfico, de una omisión, o de una
contradicción entre el documento generado y el que fue
tomado como fundamento. En otro orden se encuentra la
rectificación de registros, la cual consiste en la
corrección de oficio de un error puramente material
cometido por el Registro de Títulos.

Dicha rectificación es vista como un
error técnico por parte del personal de registro de
título.

Para hacer este tipo de
rectificación la ley prevé que toda
rectificación realizada sobre un asiento contenido en un
registro complementario del inmueble, debe hacerse mediante un
nuevo asiento, manteniendo la fecha de prioridad del asiento a
rectificar, y dejando constancia de esta situación con la
fecha y firma del registrador.

En ningún caso, éste tipo de
rectificación debe hacerse borrando, tachando,
interlineando o sobrescribiendo el asiento a rectificar ya que
toda rectificación sobre el contenido de un certificado de
título, conlleva la emisión de uno nuevo y su
correspondiente duplicado, en el que se consignará que el
mismo se hace por rectificación del anterior, la fecha de
emisión del certificado de título a rectificar, la
fecha de rectificación y la firma del registrador.
Así también la emisión del nuevo certificado
de título conlleva la cancelación del rectificado y
el duplicado correspondiente, dejando constancia de
ello.

2.8.4 Caducidad de
expedición

La caducidad es la pérdida de uno o
varios derechos por no ejercitarlos durante el plazo
señalado en la ley. La caducidad contiene un plazo
extintivo, ya que la ley consagra en forma objetiva un plazo para
la realización de un acto jurídico o un hecho, de
suerte que el plazo prefijado indica el límite de tiempo
dentro del cual puede válidamente expresarse la voluntad
destinada a producir el efecto de derecho previsto.

En cuanto a la ejecución de
documentos en Registro de Títulos el Reglamento general
presenta el plazo de 45 días para la expedición del
expediente y 15 días luego de caducar el plazo.
Señala a su vez el derecho que posee cada solicitante de
intimar por vía de alguacil a la figura del Registrador de
Títulos en caso de que éste no proceda con el
pedimento del interesado.

2.9 Personal Administrativo del Registro
de Títulos de Santiago de los Caballeros

2.9.1 Los Registradores de
Títulos

En el artículo 15 del Reglamento
General de los Registros de Títulos sólo se dice
que "Los Registradores de Títulos son designados,
trasladados y removidos por la Suprema Corte de
Justicia".[20]

El Registrador de Títulos
está a la cabeza de la estructura organizacional del
Registro, es un funcionario público del orden
judicial-administrativo y el desempeño de su
función está sometido al régimen de
impedimentos, incompatibilidades, deberes, prohibiciones y
vigilancia de los Jueces, es decir, que este funcionario de la
Jurisdicción Inmobiliaria tiene la gran responsabilidad de
ejercer la coordinación técnica y administrativa de
las oficinas registrales.

2.9.2 Requisitos para ser Registrador de
Títulos

El artículo 16 del Reglamento
General de Registro de Títulos, señala que es
preciso de la condición de dominicano, abogado con un
ejercicio de por lo menos tres años, no haber sido
condenado a pena aflictiva o infamante, ni sancionado
disciplinariamente de manera definitiva, salvo
amonestación, superar las pruebas generales de ingreso al
Poder Judicial y las pruebas específicas de capacidad para
el desempeño del cargo, prefiriéndose que haya sido
empleado del Registro de Títulos.

2.9.3 Funciones del Registrador de
Títulos

De conformidad con el artículo 17
del Reglamento General de los Registros de Títulos, los
Registradores son responsables del funcionamiento técnico
y administrativo de sus oficinas. Están llamados a
coordinar, dirigir y regular el correcto funcionamiento de la
entidad registral y del personal bajo su dependencia. Debe velar
porque los principios registrales se cumplan estrictamente y
ejercer con rectitud de conciencia y con el mayor sentido de
responsabilidad la función calificadora, que es la base
fundamental de su actuación ante cada documento o
expediente que le es sometido.

El Registrador de Títulos debe
pronunciarse dentro de un plazo no mayor de 45 días
hábiles, contados a partir de la fecha de recepción
del expediente o solicitud. Este es un plazo máximo, lo
que quiere decir que es extremo, por tanto el interés de
la dinámica registral clama porque se produzca el
pronunciamiento en el menor plazo posible.

Corresponde a este funcionario revisar y
firmar los certificados de títulos y sus duplicados o
extractos, revisar y firmar los asientos registrales que realizan
en los registros complementarios, así como las
certificaciones y los oficios de rechazo de las actuaciones. El
Registrador debe cumplir con los requisitos de forma y fondo
establecidos en la Ley No. 108-05, sobre Registro Inmobiliario,
los Reglamentos y normas complementarias, para la emisión,
conservación y secuencia cronológica de la
ejecución de los Certificados de Títulos y sus
duplicados. Es necesario que el Registrador se pronuncie en un
plazo no mayor de quince días sobre las acciones de
reconsideración que se les sometan.

Corresponde a este servidor judicial
solicitar, en los casos que ameriten diagnóstico
catastral, así como rectificar errores puramente
materiales detectados en los Certificados de Títulos y en
los registros complementarios, con arreglo a la Ley, los
Reglamentos y las normas complementarias.

El Registrador debe informar a la
Dirección Nacional de Registro de Títulos cualquier
situación irregular, así como con respecto a todo
intento de cometer actos ilícitos, o de cualquier acto que
se presuma que tiene ese carácter, también con
relación al hecho de que esté en peligro o
desprotegida la documentación del registro.

Este funcionario debe preservar la
información y estructura de los actos que contienen la
base de datos registrales, en el caso de que utilice el sistema
automatizado, y es responsable de las modificaciones que se
introduzcan en las mismas, y debe remitir a la Dirección
Nacional las informaciones estadísticas que se generen en
su dependencia.

2.9.4 Recursos Administrativos contra
los Actos Emitidos por las Oficinas de Registros de
Títulos

Con relación a los Recursos
Administrativos contra las actuaciones de los Registros de
Títulos, el Reglamento de Registro de Títulos
dispone en su artículo 155 que "son susceptibles de
ser recurridos por la vía administrativa las decisiones
definitivas de los Registradores de Títulos, que aprueban
o rechazan una actuación".[21]

Los Recursos Administrativos contra
actuaciones de los Registradores de Títulos son las
siguientes:

a) Solicitud de Reconsideración (No
es un recurso propiamente dicho).

b) Recurso Jerárquico.

c) Recurso Jurisdiccional.

• Solicitud de
  Reconsideración: Esta solicitud se interpone por
  ante el mismo Registro de Títulos que emitió el
  acto definitivo que se pretende reconsiderar, según
  las disposiciones del artículo 157 del Reglamento de
  Registro de Títulos.

a) Calidad para interponer la Solicitud de
Reconsideración: Por virtud de las disposiciones
combinadas de los artículos 156 y 157 (literal D) del
Reglamento de Registro de Títulos, "puede interponer la
solicitud de Reconsideración todo aquel que se encuentre
afectado por un acto definitivo emanado de un Registro de
Títulos, siempre que justifique su calidad e
interés en dicha
actuación".[22]

b) Plazo: El artículo 76,
Párrafo 1 de la Ley 108-05, "establece 15 días
calendarios, a partir de la publicación como plazo para
interponer la solicitud de
reconsideración"[23].

Se reputa publicado el acto cuando el mismo
es retirado del Registro de Títulos por las partes
interesadas, o su representante si lo hubiere, siempre que se
deje constancia del mismo por escrito.

c) Competencia y formalidades: La solicitud
de Reconsideración se interpone por ante el mismo Registro
de Títulos que emitió el acto definitivo, mediante
instancia escrita conteniendo las especificaciones
siguientes:

• Que se trata de una solicitud de
  Reconsideración.

• Estar dirigida al Registro de
  Títulos que emitió el acto
  impugnado.

• Especificar el acto impugnado,
  identificando el expediente y la fecha del mismo.

• Especificar la calidad del solicitante
  y sus generales, justificando su interés.

• Estar motivada, y contener las razones
  y justificaciones por las que se solicita la
  Reconsideración.

• Hacer constar la fecha de la
  solicitud.

• Estar debidamente firmada por el o los
  solicitantes, o su representante si lo hubiere. En caso de
  que el acto impugnado involucre una o más personas, la
  validez de la solicitud se encuentra condicionada a la
  notificación por acto de alguacil a las demás
  partes, es decir, que conjuntamente con la instancia de
  solicitud de Reconsideración debe anexarse la
  notificación por acto de alguacil, quienes
  deberán depositar sus objeciones en un plazo de cinco
  (5) días calendarios a partir de la
  notificación, por ante el Registro de Títulos
  que conocerá la solicitud.

En caso de no presentarse ninguna
objeción en el plazo señalado, se presume que se ha
dado aquiescencia a la solicitud de reconsideración, por
lo cual el Registro de Títulos procederá a examinar
de manera administrativa dicha solicitud, debiendo emitir su
correspondiente decisión en un plazo de quince (15)
días hábiles a partir de la fecha de vencimiento
del plazo de los 5 días que tienen las demás partes
para objetar dicha solicitud, si las hubiere.

• Recurso Jerárquico contra
  decisiones de los Registros de Títulos

El Recurso Jerárquico al igual que
la solicitud de Reconsideración, lo interpone toda persona
que demuestre calidad e interés y que se encuentre
afectada por el acto impugnado. El derecho al Recurso
Jerárquico queda abierto cuando se han presentado las
condiciones siguientes:

• Cuando el solicitante de la
reconsideración haya tomado conocimiento de la
decisión en el Registro de Títulos correspondiente,
dejando constancia por escrito de dicho conocimiento.

• Cuando haya transcurrido el plazo de
15 días después de la interposición de la
solicitud de reconsideración sin que el Registro de
Títulos apoderado haya emitido su
decisión.

a) Competencia

El Recurso Jerárquico contra los
actos definitivos de los Registros de Títulos lo conoce y
decide el Director Nacional de Registro de
Títulos.

b) Plazo

El Reglamento de Registros de
Títulos no contiene disposiciones en cuanto al plazo para
interponer el Recurso Jerárquico, en ese sentido, el plazo
aplicable en el contenido de la Ley 108-05, en su artículo
77 Párrafo 1, es decir, quince (15) días
calendarios, contados a partir de la fecha en que el Recurso
quedó habilitado.

c) Condiciones de forma

El Recurso Jerárquico debe ser
presentado mediante instancia escrita, motivada tanto en hecho
como en derecho, la cual debe contener las especificaciones
siguientes:

• Especificar que se trata de un Recurso
  Jerárquico.

• Estar dirigido al Director Nacional de
  Registro de Títulos.

• Especificar el acto impugnado,
  identificando el expediente y la fecha del mismo.

• Especificar las calidades del
  recurrente y sus generales, justificando su
  interés.

• Estar motivado, y contener las razones
  y justificaciones por las que se interpone el recurso
  jerárquico.

• Debe contener la fecha del
  recurso.

• Estar debidamente firmado por el o los
  recurrentes o sus representantes si lo hubiere.

• Anexar copia certificada del acto
  recurrido.

Al igual que ocurre en el procedimiento de
Reconsideración, en caso de que el acto impugnado
involucre una o más personas, la validez del Recurso
Jerárquico se encuentra condicionada a la
notificación por acto de alguacil a las demás
partes, es decir, que conjuntamente con el recurso debe anexarse
la notificación por acto de alguacil.

Las personas afectadas a las que ha sido
notificado el recurso por acto de alguacil deberán
depositar sus objeciones en un plazo de cinco (5) días
calendario a partir de la notificación, por ante el
Director Nacional de Registro de Registros de
Títulos.

En caso de no presentar ninguna
objeción en el plazo señalado, se presume que se ha
dado aquiescencia al recurso, por lo cual, el Director Nacional
de Registros de Títulos procederá a examinar de
manera administrativa dicho recurso, debiendo emitir su
decisión en un plazo de quince (15) días
hábiles a partir de la fecha de vencimiento del plazo de
los 5 días que tienen las demás partes para objetar
dicha solicitud, si fuere de lugar.

• Recurso Jurisdiccional contra
  decisiones del Director Nacional de Registros de
  Títulos

El Recurso Jurisdiccional contra las
decisiones emanadas del Director Nacional de Registros de
Títulos queda habilitado de la siguiente
manera:

• Cuando el recurrente haya tomado
  conocimiento de la decisión sobre el recurso
  jerárquico en la Dirección Nacional de
  Registros de Títulos, dejando constancia escrita de
  dicha actuación.

• Cuando haya transcurrido el plazo de
  quince (15) días hábiles desde la
  interposición del recurso jerárquico sin que el
  Director Nacional de Registros de Títulos haya emitido
  su decisión.

a) Tribunal Competente